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认房不认贷,为什么是广州打响第一枪?

2023-08-31 15:50:07 来源:牲产队

认房不认贷,广州打响了第一枪。


(资料图片仅供参考)

这是全国首个超一线城市,实施认房不认贷,具有一定的风向标作用。一些专家认为,北京、上海、深圳也很可能跟着广州的步伐,实施认房不认贷。至于其他一线、二线城市,就必然是随波逐流了。

在北上广深杭五大超一线城市中,为什么是广州率先打破僵局呢?这跟广州的产业结构相关。北京、深圳、上海,杭州都有自己的特色产业,而广州的特色产业就是房地产。广州是中国第一个开放商品房的城市,也是中国大型房企最密集的城市。恒大、富力、雅居乐、越秀地产、保利发展、时代中国、合景泰富以及广州城投等全国著名的房企,总部均位于广州。如果按广佛同城的标准,把佛山也算上,还得带上碧桂园、美的置业等。

广州也是五大超一线城市中,对房地产依赖度最高的一个。由于房地产高度发达,广州的土地财政依赖度也位居全国前列。我们看深圳的土地财政依赖度只有27.33%,北京35.69%,上海41.89%。这三个城市都拥有先进的工业、制造业,而杭州和广州就不同了。杭州土地财政依赖度达到122.96%,广州更是高达149.59%。

因房地产不景气,广州GDP就被重庆给超越了。今年上半年,广州GDP为1.41万亿,而重庆却有1.43万亿。可重庆平均房价只有1.1万,还是全国极少数没有公摊面积的城市,广州平均房价却是高达3.3万。拉动重庆GDP高速增长的是汽摩、装备制造业。

在汽摩产业领域,重庆拥有长安、福特、马自达、林肯、DS以及赛力斯等一批全球一流的整车制造厂,还有力帆、豪爵、银翔、隆鑫、嘉陵、宗申等一批摩托车制造厂。在重庆摩托产业最巅峰的时候,全球每4辆摩托车,就有一辆产自重庆。长城、现代、五菱等车企也均在重庆设厂造车。重庆还是中国最大的常规武器生产基地,驻有中国兵器工业集团、中国兵器装备集团、中国电子科技集团等大型军工集团。长安汽车就隶属于中国兵器装备集团。

当恒大、富力、佳兆业、泰禾等房企爆雷后,直接影响的就是广州的经济。广州房企扎堆的增城区,原来房价卖2万多一平。现在二手楼,挂牌价跌至八九千的一大把。即便是比较好的位置,也很难卖到2万以上了。在广州上班,很难买得起广州的房子。很多广州房企都把目光瞄准深圳打工人,专门吸引深圳的年轻人组团来广州买房,置业。

广州率先出台认房不认贷,针对的是哪些人群呢?在队长看来,主要有两类:

一是,本地改善型需求。原来的房子可能买小了,家里又生了二胎之类的,需要换一个大房子。可根据原来的政策,广州第二套房的首付比例,高达70%。这迫使无疑推高了改善性购房的门槛,让很多家庭想买,但买不起。

现在,认房不认贷了。你把原来的房子卖出去,再买一套新的,首付比例还是可以降低至30%。这就有人要说了,这房子不降价,真的有那么多人去买吗?在队长看来,还是会释放一部分需求的。毕竟,在广州这样的大城市,不缺乏精英中产。有些人在国企、事业单位上班的,升职加薪了,加上收入稳定,换个大房子很稀松平常。

不过,这部分需求不会太大。因为这部分人已经有房子了,能住就住,也不是非要换个大的。

二是,外地刚需购房。这类需求其实相当大。在队长的同学中,就有不少人一开始在老家买了房子。可后来发现,首套房的名额就这么稀里糊涂地用掉了。但是,自己去了广州、深圳这样的大城市打拼了几年后,又积累了一笔不小的财富,很想留在广深,不想回老家了。可70%的首付比例,确实劝退了很多人。

那么,在首付比例降低至30%以后,这类刚需就被释放出来了。你在外地有一套房,不影响你在广州享受首套房的优惠政策。而且,现在北上广深有很多低价二手房,可以抄底捡漏,购房成本会低得多。这个需求具体能释放出多少,还得边走边看。

在队长看来,广州实施认房不认贷,它体现了政府扶持、刺激房地产的意志,但不是政策的终点。为了进一步降低购房成本,首套房的利率也很可能跟着下降。目前,全国各地很多城市的首套房利率就降低到了3.8%、3.6%,但广州首套房利率还有4.2%,上海首套房利率则高达4.55%,深圳首套房利率也达到了4.5%,依然存在下降的空间。

对已经背负较高房贷利息人而言,很快就会有一个好消息:降低存量房利率的政策制定已经接近尾声了,大概率很快就会落地,银行方面的让利幅度会很大。农行、建行、招行、中信银行、华夏银行等,均公开表示,已制定好了存量房利率调低预案,就等着审批,执行了。

银行方面预判,降幅会比较大,银行体系大约会吐出上千亿的利息收入。这些政策落地后,中国房地产市场也会慢慢走出低谷,逐步复苏。

嗅到风向的外资,如瑞银、摩根大通、高盛、摩根士丹利等国际资本大鳄,疯狂抄底中国楼市,大举买入中国房地产板块。

房地产是中国经济的支柱产业,外资相信:“中国房地产不会倒。”

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